真金还是虚火?南京11家“摇号盘”真实销量曝光!
摇号盘就等于房子不愁卖吗?
5月份是南京楼市的高光时刻,25家领销许楼盘中,共有11家楼盘因为报名人数超过实际推新房源数而荣幸地成为“摇号盘”。
(相关资料图)
如今距离这些摇号盘开盘少则半个月多则近1个月,我们结合南京网上房地产数据,来检验下它们的真实销量,并且透过真实行情,重点观察一些热门板块中究竟什么样的房子更好卖?
11家摇号盘销售详情表▽
《江苏房地产金融 》统计
01
江心洲的仁恒江湾世纪、鼓楼滨江的金基皓樾、河西青奥滨江的中宁府、江宁东山的朗诗玲珑新亭,4家楼盘销量顶呱呱。
尤其仁恒江湾世纪和金基皓樾是实打实的100%去化率,乃当下罕见的售罄现象,目前两家楼盘已经收官。
两盘热销成绩给我最大的感受是板块内部分化严重。
仁恒江湾世纪为何能成江心洲“一枝独秀”?
首先来说江心洲,在这里并不是所有楼盘都是热销盘。甚至6家楼盘在售,5家难卖,不信你可以查查南京网上房地产的成交数据。
仁恒江湾世纪为何能成为一支独秀(今年唯一一个摇号且开盘售罄的楼盘)?原因也很简单,定位高端,板块内无竞品。
仁恒江湾世纪开盘现场实景
目前,江心洲新房市场建面100多㎡的小面积占主流。只有仁恒江湾世纪推出的是建面约380㎡和400㎡超大户型,又有江景视野加持,这样的房子在江心洲找不到第二家。
另外,项目最后一次加推只有80套房源,距离再前一次开盘已经时隔1年半,蓄客还是比较轻松的。
着眼于当下。仁恒江湾世纪收官后,现在江心洲什么样的面积段新房最好卖呢?
翻阅了克而瑞南京的统计数据,我发现建面140-160㎡库存面积约1.79万㎡,去化周期只有3.9个月,是目前板块内最畅销的户型。相比之下建面110-120㎡的小户型去化就艰难得多,库存面积约1.46万㎡,去化周期32.1个月。
4个月收官的“火箭盘”——金基皓樾
再来说鼓楼滨江,目前在售楼盘好几家,但是真正破圈的也只有金基皓樾。从首开到收官只用了4个月,妥妥“火箭盘”。
鼓楼滨江新房市场的“出货量”并不多,但是板块内的“品种”却很多,比如超高江景大平层、65年产权公寓、高层住宅等,但是只有金基皓樾是唯一的低密纯洋房住区,注定稀缺。
另外项目还有科技系统加持,靠江也很近。600多万的门槛妥妥迎合中产阶级的口味。
金基皓樾开盘现场
以前一个板块中的楼盘都是同甘苦共命运的。要好卖,大家一起好卖;不好卖,大家一起滞销。现在不同了,各凭本事,而不是只寄托于地段价值的加持。
02
热销盘+收官战,对买房人的刺激很大,因为不买就错过了,但是买房人面对首次开盘的摇号盘显然没有那么饥渴,部分底跃和低楼层户型仍然成了弃选项。
11家摇号盘中,朗诗玲珑新亭和中宁府也是板块内的佼佼者。5月开完盘至今只剩2、3套未售。
朗诗玲珑新亭所剩的两套房是1号楼底跃户型,建面约201㎡、销许均价约3.3万/㎡左右,相比中高楼层销许均价4万/㎡来看,底跃性价比并不高。
朗诗玲珑新亭未售底跃截图
项目6月7日进行了收官加推,推出80套房源,还剩12套未售,卖出85%,可能数据还在陆续上传,后续再检验成色。
中宁府未售的3套房,分别来自1楼的底跃,2楼西边户以及24楼东边户。面对几千万的房价,高净值家庭更没必要退而求其次了。况且项目后期还有多轮加推,选中好楼层的机会也很多。
中宁府未售房源
03
除了以上4家真金楼盘之外,南部新城的新睿樾府、伟星誉璟府,河西中的越秀和樾府卖得也很好。
大家要知道在当下的市场环境下,总价500万以上的改善盘能去化7成以上甚至超8成算是不错的成绩了。通过数据看板块,我观察到了两点微观现象:
①南部新城100㎡出头、500多万小户型更畅销
新睿樾府24套未售出房源中,只有1套是建面约107㎡的底楼洋房,剩余的23套都是建面约171㎡的大平层。伟星誉璟府也是同样的规律,5月首开未售出的32套房源中,建面约168-197㎡占到23套。
对比之下,南部新城600万以内的住宅更畅销,总价900多万的房子去化难度大了些。从中也能够看出南部新城的买家们多为刚改而非终极改善。
②900万级改善房,河西中卖得比南部新城好
接着上面话题,并不是说在南京900万预算线上的购买力不足,而是要看这个价位放在哪个区域。相仿的预算,河西中的楼盘就很好卖。
越秀和樾府5月推出的120套房,建面约143㎡,含包均价约6.23万/㎡,总价900万左右。截至目前卖出了96套,去化达到80%。
可以看出买房人在挑选产品时依然非常重视地段价值以及性价比。从短期潜力和圈层上看,河西中明显超越南部新城。
越秀和樾府周边的天晟府楼面价将近4.1万/㎡,而且新房不设限价,放风价达到7.5万/㎡(具体价格以开发商公布为准),对比之下,越秀和樾府含包约6.23万/㎡的价格就显得性价较高。
而且从圈层感上看,总价覆盖500-1000万以上的小区肯定不如总价900-1000多万的小区更加高端纯粹。
04
5月11家摇号盘中,刚需盘只有2家,分别是城东汇通路的美都星屿熹和麒麟科创园的高科紫麟景院。两家楼盘5月首开去化都达到了一半以上。
美都星屿熹销量情况图
高科紫麟景院销量情况图
南京已经很久没出现过刚需摇号盘了,这两家楼盘之所以脱颖而出也是有迹可循的。
美都星屿熹走得是小户型低价路线,总价200多万,区域最低上车门槛。高科紫麟景院人气来源于麒麟科创园3年房荒,加上高科在城东有些口碑。
不过对比之后,你会发现这两家刚需摇号盘去化成绩还是不如其它改善盘好。
我个人分析一方面原因是现今大行情下洗掉了一批抄底投资客,另一方面原因南京总价200-400万的在售刚需盘数量太多,据克而瑞南京统计数据显示达到263家,买房人挑选面很广,客群也会分散。
可是总价800万-1000万以上的在售改善盘只有50家,买房人可选面窄,客群更加聚焦。基数不同,也造就了改善盘更好卖的现象。
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